任意売却とリースバックで最悪の事態を避ける
住宅ローンの返済が滞り、それが何ヶ月も続けばやがて大切な自宅は「競売」にかけられ、二束三文で売られることに。しかも残債はそのままで、毎月多額の返済に追われる状況は変わらないまま。しかも、財産の一切を差し押さえられるため生活再建もままなりません。こうした状況を打開する方法が「任意売却」と「リースバック」です。こちらでは、熱海・湯河原エリアで不動産売却を手がけるワンストップ株式会社が、任意売却とリースバックについてご案内します。
任意売却とは
住宅ローン滞納⇒競売という最悪なパターンを回避する数少ない方法
会社の倒産やリストラなどで、住宅ローンの返済が困難になったらどうしたらよいでしょうか。あと数年で完済という状況なら金融機関に相談しリスケ（リスケジュール：返済計画の見直し）をしてもらうといった方法で乗り切ることもできるでしょう。しかし、まだ住宅ローンの返済が始まって何年も経っておらず残債が多い場合はそうはいきません。
望みがあるとすれば負債となっている自宅を売却することですが、売却して得た資金を充ててもなお完済できないと結論づけられれば抵当権を持っている金融機関は売却を承諾しません。かといって何の手も打たずに滞納を放置すると、やがて自宅は「競売」にかけられてしまいます。それだけではありません。自宅以外の財産があればすべて差し押さえられることに。しかし、最悪なのは何もかも失ったのに住宅ローンの返済だけが残ることです。こうなってしまっては、もう生活を再建するどころではありません。
任意売却なら生活再建に目途が立つ
この最悪のケースに直結する競売を回避する有効な手立てが「任意売却」です。任意売却とは、不動産業者が債務者と債権者（金融機関）の間を取り持つことで、家や土地を競売にかけず、なおかつ債務者、債権者、不動産購入者（売却先）が納得のいく価格で取引を進める手法。競売が市場価格よりも低い価格で土地を手放すことになるのに対し、ある程度住宅ローンに充当できるだけの金額を手にできるのが任意売却のメリットです。
任意売却が可能な期間
競売が執行されてしまったら、もう打つ手はありません。そうなる前に可能な限り速やかに任意売却についてワンストップまでご相談ください。
| ローン滞納期間 | 状況 |
|---|---|
| 直前 | 住宅ローンの返済が苦しくなり始める なんとか返済しているものの、家計が苦しくなっています。 |
| 3ヶ月まで | 住宅ローンの滞納が続く 金融機関に相談せず督促状や催告状を無視し続けると、競売の手続きが水面下で進められてしまいます。 |
| 4ヶ月まで | 競売の開催通知が届く 債権者である金融機関からの最後通告。今後4〜5ヶ月で家と土地が競売にかけられることに。 |
| 5ヶ月以上経過 | 裁判所の執行官が調査に乗り込んでくる 裁判所から執行官が家や土地を調査に訪れると、競売が目前に迫っている証拠です。 |
| タイムリミット ここまでに必ず任意売却の相談を |
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競売開始
競売と任意売却の比較
期限までに任意売却の手続きを進めることができれば、競売を回避でき、売却して得た資金で多少なりとも返済の目途を建てることが可能。ただし、自宅などが競売に付されると、財産という財産が差し押さえられるので生活再建さえ難しい状況に。しかも、住宅ローンの返済義務は残ったまま。その差は天と地ほどの差があると言ってよいでしょう。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 競売の落札価格はよくて市場価格の8割程度。住宅ローンを完済するだけの現金が手元に残らない可能性が高くなります。しかも、売却で得た少ない資金は全額を返済に回さなければなりません。 | 通常の物件と同じように市場価格で売りに出されるので、売却して得た資金である程度は住宅ローン返済に希望が持てます。また、自宅を売って得た資金の一部を生活再建に充てることも可能です。 |
| 残債の返済 | 残債をどう返済するか、金融機関と交渉することができないため、競売後も苦しい状況が続きます。 | 任意売却で得た資金を返済に充ててもまだ残債があるという場合でも、金融機関と交渉することで分割払いが認められることがあります。 |
| プライバシー | 競売情報は、官報や裁判所の掲示板、ホームページで公表されるため、第三者がその事実を知るリスクがあります。 | 任意売却は通常の不動産取引と同様、秘密厳守で進められるので・近隣や知人など第三者に売却の事実が知られることがありません。 |
| 引っ越し費用 | 売却して得た現金は、返済に充当する以外の目的では使えません。したがって、引っ越し費用は別途用意する必要があります。 | 自宅を売却した得た現金の一部を、引っ越し費用などに充てることができます。 |
| 生活再建 | 競売によって、自宅だけでなく所有する財産のすべてを失うので、生活再建の道は遠のきます。 | 債権者である金融機関と交渉を進めることで、生活再建に必要な資金を用立てることができます。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
リースバックについて
任意売却とあわせて検討したい、もう一つの打開策
住宅ローンの返済が困難になったため自宅の売却を検討してみたものの、残債が多すぎて売るに売れない──こんなときは、前述の任意売却を利用して競売を回避するのが一般的です。ところが、任意売却が成功しても、自宅を売りに出すので住むところがなくなることに変わりはありません。ただし、「リースバック」という手法を使うと、売った自宅を借りて住み続けることができます。ワンストップでは、お客様のご自宅などを買い取り、賃貸物件としてお貸しするリースバックサービスを取り扱っています。
今まで住んでいた家を賃貸してそのまま暮らせる
リースバックなら金融機関とのわずらわしい交渉も不要、しかも、家賃は発生しますが住宅ローンを返済する必要がなくなるので、生活再建の道が開けます。もちろん、今まで住んでいた家でそのまま暮らすことができるので、近隣に売却の事実を知られる心配がありません。「住宅ローンの返済が困難になったが、任意売却にも抵抗がある」「自宅を売却してでもまとまった現金がほしい」という方はぜひ、このワンストップのリースバックをご検討ください。
